【播资讯】屋顶漏水、邻居拒搬杂物，公共区域纠纷该如何应对？民法典这样规定

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【播资讯】屋顶漏水、邻居拒搬杂物，公共区域纠纷该如何应对？民法典这样规定

2026-05-29 08:15:16 来源：舜网

2024年8月，江苏省昆山市人民法院受理了一起排除妨害纠纷案。原告陈先生称，邻居曹女士长期在其车库屋顶摆放花盆、设置晾衣架，并频繁上屋顶活动，导致车库顶部漏水，请求法院判令曹女士停止相关行为，并赔偿维修费用2000元。这已经是双方第二次因同样的问题发生诉讼。

漏水的车库与屋顶上的花

【资料图】

2006年，陈先生在小区购买了一间一楼独立车库。有一次，他发现车库顶部漏水，导致墙皮脱落，车库内存放的物品也因长期泡水而受损。而车库上方右边，正是曹女士家的阳台。据陈先生介绍，原本阳台处并没有门，是曹女士自己打开了通往车库屋顶的通道，并在屋顶摆放花盆、晾晒衣物。陈先生认为，自从屋顶上摆放花盆后，车库一到雨天便开始漏水。

发现问题后，陈先生找到曹女士协商，希望对方将花盆和杂物搬走，但双方始终未能达成一致。围绕漏水原因，双方也一直存在不同看法。陈先生认为，曹女士频繁在屋顶活动、摆放花盆，会破坏防水层，进而导致漏水。而曹女士认为，漏水主要是由于房屋老化以及物业不作为，与自己摆放花盆、晾衣服并没有关系。

两次走进法院

2015年，在多方调解无果的情况下，陈先生第一次将曹女士告上法庭。当时，陈先生没有提出任何赔偿要求，只希望曹女士将屋顶上的花盆搬走。法院最终判决要求曹女士清理花盆。曹女士将花盆搬进了自己的阳台，之后几年，双方几乎再无往来。直到2023年，陈先生再次回到昆山时，发现屋顶上又重新摆满了花盆，漏水问题也再次出现。社区、物业以及相关部门共同上门协调，曹女士同意移走花盆，并由物业出资对屋顶做了防水处理。

然而就在2024年6月，陈先生发现，曹女士又将花盆和衣架搬回屋顶，漏水问题也再次出现。随后，陈先生自费2000元对屋顶进行了维修，并再次向法院提起诉讼。这一次，陈先生提交了照片、手绘示意图以及建筑原始设计资料。

两个争议焦点

案件审理过程中，法官发现这起纠纷背后其实涉及一个关键的专业问题，即车库屋顶究竟属于“上人屋面”还是“不上人屋面”。在征得双方当事人同意后，法院委托具有高级工程师资质的特邀调解员，对屋顶性质进行专业评估。评估后认为，该屋顶没有设置安全防护栏，建筑构造也不符合“上人屋面”的标准，属于“不上人屋面”。

庭审中，双方另一个争议焦点是车库屋顶是否属于小区公共部分。根据民法典规定，业主对于建筑物享有区分所有权。司法解释也明确规定，建筑物的屋顶属于小区业主的共有部分。

法院审理后确认，曹女士作为业主之一，对车库屋顶享有共有权。但法院同时认为，曹女士在使用屋顶时，对原告陈某的利益造成了一定损害。最终，法院一审判决支持陈先生的诉求，要求曹女士停止实施侵权行为，拆除现有晾衣设施，并赔偿维修费用2000元。一审判决后，曹女士提起上诉，二审维持原判。

案件审结后，法官来到小区回访。曹女士表示，自己已经按照判决拆除了相关设施，并赔偿了维修费用。十余年的邻里纠纷，通过两起官司，最终告一段落。

普法时间

Q：这个案件中，车库屋顶被认定是业主共有的部分，曹女士是业主，当然享有这种共有权。但是法院最后判定，认为她摆放花盆，包括晾晒衣服等诉求都是不应该的。民法典如何规定业主的共有权?怎么区分合理使用和侵权?中间的边界体现在哪里?

A：这个案子涉及相邻关系，需要解决的是，相邻的不动产权利人的权利边界问题。基本精神是：不动产权利人，基于对自己那部分物权的使用，可能有一些合理的需求，基于这样的需求，可以在一定的限度内使用相邻物，这是允许的。但是这种使用不是无限的、任意的，它需要合理，也要在一定的限度内。具体到建筑物区分所有，也就是我们比较熟悉的城市住宅小区这种场景下，其实最高人民法院在司法解释中也涉及这个问题，专门规定业主基于对自己的专有部分，比如说住宅、经营性用房(屋顶或者你的专有部分对应的外墙面)，这种使用特定功能的合理需求，可以无偿使用，不构成侵权。但是不能违反法律法规、管理规约，不能损害他人的合法权益。如果超出合理需要使用不动产，就要按照民法典的规定，业主对于共有部分有共同管理的权利，要经过法定程序，经过全体业主决定，才能相应地使用共有部分，要不要作出补偿等可以另行约定。如果超出合理使用需要，随意使用共有部分，损害他人合法权益，就要承担相应的法律责任。

原标题：屋顶漏水、邻居拒搬杂物，公共区域纠纷该如何应对？民法典这样规定→

值班主任：李欢

责任编辑：刘克

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